Boligkjøpskontrakten

Etter at et bud er akseptert vil megleren sette opp et kontraktsforslag. Det er alltid best å få tilsendt kontraktsutkastet på forhånd slik at du har god tid til å gå igjennom den. Det er ikke å anbefale å få presentert kontrakten først i kontraktsmøtet, da er det i praksis vankeligere å få gjort innsigelser og endringer. Det er nemlig full anledning til å gjøre endringer i kontrakten.

Avhendingsloven har noen ufravikelige regler om innholdet i en kontrakt. Hvis kontrakten bryter med disse lovene, er ikke dette punktet gyldig. Ellers har man frihet til å avtale det man vil. En kjøpekontrakt er ikke en standardkontrakt som mange har lett for å tro.

Standardkontrakter

Mange standardkontrakter avviker fra dine rettigheter i lov om avhending av fast eiendom. Loven har bestemmelser som er fravikelige, og slike ting er lagt inn i standardkontrakter til kjøpers ugunst.

Ofte finner du her klausuler som: «Boligen er solgt som den er», eller «som besiktiget». Dette betyr at kjøperen får mer av risikoen for eventuelle feil og mangler. Terskelen for hva som regnes som mangler heves ved en slik bestemmelse flere hakk, og det bør du som kjøper være oppmerksom på.

Av dommer som er avsagt kan det se ut som om en slik klausul i kontrakter hever kravet til utbedringskostnader til omkring 5-6 prosent av kjøpesum, før kjøper kan få selger til å dekke dem. Har du kjøpt for 1 million, må altså utbedringskostnadene være på omlag 50.000 før de blir kjent som feil og mangler, og selger blir nødt til å svare for dem.

Hvis du har vært kjent med dem under hele budrunden, bør du som kjøper legge litt arbeid i å omformulere dem. Hvis det i kontraktsmøtet ikke blir enighet om formuleringer, har kjøper et meget sterkt våpen. Han kan reise seg å gå. Kjøper har fortsatt rett på boligen, og da vil det være normalreglene i avhendingsloven som gjelder.

Møter du en megler som sier at enkelte formuleringer i kontrakten ikke betyr noe, så svarer du at det vil du ha skriftlig. Og da er det bare å underskrive kontrakten, nå er det megler som har ansvaret. Men enda bedre er det da å få hele vilkåret strøket, siden det som sagt ikke betyr noe i praksis.

Vær konkret

Det viktigste i kontraktsmøtet er å få kontrakten så klar og konkret som mulig. Få med opplysninger selger har gitt, enten indirekte eller direkte. Sa selgeren at taket var gammelt, men tett, så få det med i avtalen. Når det begynner å dryppe, har kjøperen en mye enklere vei foran seg for å kreve prisavslag. Skryter han av spesielle materialer her og der, må kjøper også få med dette i kontrakten.

Kjøper kan også legge ordene i munnen på selger. Hvis selgeren har sagt at taket bør sjekkes og at det eventuelt bør byttes takbelegg, kan kjøperen si: Ja, men det er vel tett? Det vil selger helt sikkert svare ja til. Dermed har du fått en glimrende mulighet til å få dette med i kontrakten på kontraktsmøtet.

Et av de vanligste problemene ved boligkjøp er fukt. Dette er det godt å få noe om i kontrakten. Skriv for eksempel: Selger garanterer at det ikke har vært fuktproblemer i min eiertid, og er ikke kjent med at det har vært slike problemer tidligere. Selv om loven gir deg rett til å kreve mangel hvis slike problemer er til stede, står du nå enda sterkere.

Hva kjøper kan få inn av klausuler i kontrakten avhenger utelukkende av forhandlingsevne. Kjøper kan prøve å få med et vilkår om at en tilstandsrapport skal avgjøre eventuelle prisavslag. Ønsker kjøper noe av det løse tilbehøret, bør kjøper satse på å få det med i kontrakten.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.