Budtaktikk

Hvor mye skal du by først

I et dårlig marked kan det være mulighet for å gjøre gode kjøp. Da kan det være riktig å gi et svært lavt bud, med kort tidsfrist. I et godt marked kan det hende at du nærmest fornærmer selgeren ved å gi et skambud. Skal du bare være med på budrunden bør du starte med et bud som er lavt, men kanskje ikke altfor lavt. Skal du prøve å få boligen på første budet, må du i et normalmarked gi et rimelig bra bud skal du ha håp om å få boligen med en gang.

Vet du at boligen har vært ute i markedet i lang tid kan det være på sin plass å gi et skambud. Dette kan også sette i gang en dialog direkte med selgeren som gjør at du kan få det til en pris som er meget gunstig for deg.

Slå til i siste sekund

Denne strategien går ut på å la budrunden gå sin gang, for så å slå til i siste sekund. Svært mange budrunder utvikler seg ved at en kjøper legger inn et første prøvende og lavt bud. Så vil det være flere kjøpere på banen som byr over hverandre med relativt store hopp. Dette skal du bare la skje. Sitt tilbake og vent. Strategien krever mange telefonen til megler i løpet av dagen. Du skal holde deg informert, men du skal ikke røpe at du kommer til å legge inn et bud.

De to som byr over hverandre, vil tro at det bare er de to som byr mot slutten. Du lar dem holde på. Til slutt vil én av dem gi seg, den siste budgiver tror han har vunnet. Siden du har fulgt med hele dagen, vet du alt dette. Like før hans siste budfrist er i ferd med å gå ut, slår du til. Øk det siste budet med et stort beløp. Hvis de to kamphanene som har holdt på til nå, har overbydd hverandre med femtusenlapper, trår du til med 20 eller 30 tusen og meget kort frist. Dette er effektivt.

Den personen som trodde han hadde vunnet og kjøpt bolig, får nå en helt ny situasjon å forholde seg til. De siste timene og minuttene har han økt budene sine med «småpenger», nå må han ta sats og øke mye igjen. Dessuten får han vite at det er en helt ny person på banen. Han vil ikke ha noen formening om hvor langt du er villig til å gå. Sannsynligheten er stor for at du har knekket psyken hans, og at boligen blir din. Det er kanskje selvsagt, men vi sier det likevel. Hvis budene er kommet opp i et slikt nivå at du synes prisen er for stiv, skal du selvfølgelig ikke gå videre opp. Da må du finne en annen bolig.

Hvor store step skal du bruke

I en normal budrunde er stepene størst i starten. En budrunde begynner gjerne godt under prisantydning, og deltagerne har dermed mye å gå på. På slutten er det gjerne slik at et nytt bud er 5.000 kroner høyere enn det forrige. Det er et ganske klart signal at deltagerne er nær toppen når overbudene er svært små. En god taktikk kan være å øke overbudene på slutten. Dette kan virke demoraliserende på den eller de andre budgiverne at overbudene plutselig øker igjen.

Hvilke tidsfrister skal du gi på budene dine?

I normal fall er det ingen grunn til å gi korte frister. Ved å gi korte frister presser du selger. Du har lite å tape på det fordi du får lov til å være med etterpå selv om budet ditt går ut. Sett derfor tre til fire timers frister i begynnelsen, og reduser til én time når du føler at selger er på gli. Som oftest er det ingen grunn til å gi selger for god tid. Får du et inntrykk av at selgeren ikke liker for korte frister må du bruke det med forsiktighet.

Tenk deg at du har sett en bolig du gjerne vil kjøpe. Verditaksten og prisantydning er 1.450.000 kroner. Du tror boligen vil bli solgt for mellom 1.400.000 og 1.650.000. Det er mest sannsynlig at den vil gå for nærmere 1,6 millioner, tenker du. En god metode nå er å ringe megler på morgenen dagen etter visning. Gjerne dagen etter første visning hvis mulig. Du sier du er svært interessert og ønsker å legge inn et bud. Men du vil ikke være med på budrunder. Og her er du nødt til å overbevise megler om at du ikke kommer til å være med senere i budrunden.

Det fins mange gode grunner for at du ikke vil være med på budrunder. Enten fordi du ikke ønsker å kaste bort en hel dag på dette, eller at du ikke vil være til stede slik at det blir vanskelig for deg å følge med på budrunden. Mange ser også på flere objekter samtidig, og det er vanskelig å følge flere budrunder på en gang. Du presiserer for megler at du gir et godt bud, og at dette budet står i 15 minutter. Poenget er at megler straks skal ringe selger for å høre om han aksepterer budet. Det er viktig at budet ditt oppfattes som godt. Du vet at denne boligen kan bli solgt for 1,6 millioner, kanskje helt opp i 1.650.000, selv om prisantydningen er 1.450.000. Du understreker prisantydningen, og sier at du vil gå 100.000 kroner over hvis megler avklarer dette straks. Budet ditt er altså 1.550.000. I forhold til prisantydning kan megler neppe avfeie dette som utidig. Og i forhold til din antagelse om hva markedet er villig til å gi, er det heller ikke en ublu pris. Det er meget tvilsomt at megler nå avfeier deg, og sier at dette ikke går. Det er hans plikt å ringe selger for å høre om denne aksepterer budet ditt. For svært mange selgere er det nå vanskelig å si nei. De vet jo ikke om det kan komme noe høyere bud.

Jo høyere bud du gir, jo mer sannsynlig er det selvfølgelig at du får tilslaget der og da. Får du tilslaget, er saken grei. Du vet ikke om du har gjort et supert kjøp, men du har i alle fall ikke tråkket i baret.

Det kan lønne seg å være først ute

Med en gang du ser en bolig er lagt ut for salg ringer du selger og ber om å få se den før visningen. Det er slett ikke usannsynlig at du får lov. Visninger er forbundet med mye arbeid for selger. Boligen skal være ryddet og vasket: kort sagt striglet. Det er nesten ikke grenser for hva man gjør for å lage et godt inntrykk av boligen. Kanskje må du sette opp de siste listene du har hatt liggende i kjelleren. Papirer og private eiendeler du er redd for, skal inn i skuffer og skap. Kommer du deg innenfor dørene før de offisielle visningene, har du en mulighet til å servere et bud der og da. Eller til megler dagen etter. Poenget er å komme på banen så tidlig at du er ensom kjøper. I et hett boligmarked kan du selvfølgelig ikke regne med at du vinner så mye på dette. Det er naivt å tro at man kan «lure» megler og selger med et lavt bud. Men du kan få kjøpt til en anstendig pris.

En metode for å komme seg innenfor dørene før objektet står i avisen, er å legge lapper i postkassene i strøket der du vil bo. Skriv at du ønsker å kjøpe en bolig i dette området; kanskje får du napp. Her kan du gjøre gode kjøp. Be venner og familie holde utkikk. Dette er metoden for dem som liker å være frempå. Du kan også ringe noen meglere du vet selger mye boliger i det området du bor. Ofte kan du få snusen i boliger til salgs lenge før de kommer til avisenes boligannonser. Du kan jo friste megleren med din egen bolig for at han skal være interessert i å gi deg «inside»-tips om hva som skal ut i markedet. Et annet tips er internett. Vår erfaring er at mange boliger til salgs blir lagt ut på nettet en god stund før de slippes i avisene.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.