Fast og flytende rente

Dette valget har du også i Husbanken og i Lånekassen. Renten i disse låneinstitusjonene er bundet opp mot statsrenter både for fast og flytende.

På lån med flytende rente tar det ca. to måneder fra Norges Bank har endret styringsrenten til de nye rentesatsene virker på eksisterende lån. Flytende lån kan vi si er knyttet opp mot pengemarkedets tre-måneders rente. Fast rente tilbys i området ett til tyve års binding.

Det er med andre ord betydelig forskjell på hva som er fast rente. En bindingstid på ett år er noe helt annet enn ti års binding.

Tilbudet kan endre seg raskt

Renten på fastrentelån fra de enkelte bankene endrer seg raskt. Mange endrer tilbudet hver uke. Det er først når lånet er utbetalt at renten fast i hele bindingsperioden.

Det er renten på utbetalingstidspunktet som er gjeldene for fastsettelsen av renten. Har du fått et lånetilsagn en måned tidligere, kan renten ha endret seg ganske kraftig.

Forskjellige bindingstider

De mest vanlige bindingsperiodene er tre, fem og ti år. Men det finnes alternativer opp til 20 år.

Når du skal sammenligne renten mellom långiverne må du sammenligne lån med omtrent lik bindingstid. Renten avhenger helt av hva rentemarkedet priser forskjellige bindingstider til. Bankenes tilbud endrer seg etter markedet, de legger bare på sin margin.

Sikkerhet eller lønnsomhet?

For å si det enkelt er flytende rente sannsynligvis billigst. Fastrente gir trygghet.

Det er slik at fastrentelån forventningsmessig er dyrere enn flytende. Grunnen er at fastrente får et risikopåslag jo lengre rentebindingen er (dette skjer altså ved innlånet til banken). Dette påslaget vil øke gradvis etter hvert som bindingstiden er forlenges.

Når vi sier at fastrente er dyrere, blir det svært upresist. En lån med ett års binding må vi regne med er så godt som likt et lån med flytende rente. Hvor stort påslaget fastrente får i forhold til et lån med flytende rente, er det ikke et helt eksakt svar på, men vi kan regne med et sted mellom 0,6 til 1,0 % på ti år.

Det er også upresist å si at flytende rente lønner seg. Det riktige er å si at det sannsynligvis lønner seg med flytende rente. Jo lengre rentebinding, desto mer sannsynlig er det at det flytende lånet vil være billigst over tid.

Bind aldri lånet over 60 prosent av markedsverdi

Det kan koste deg dyrt å binde renten på låneandelen utover 60 % av markedsverdi. Spesielt ikke på lån med rentebinding på fem år eller mer. Grunnen til dette er at når du kommer innenfor 60 % av markedsverdi får du bedre vilkår på lånet. Da mister du muligheten til å få satt ned renten på hele lånet.

Sett at du for eksempel er noe over grensen til å få de beste vilkårene. Da tar det kanskje bare et par år før du har nedbetalt lånet til under 60 % av markedsverdi. Problemet er at du da er bundet opp til en rente som ligger en sikkerhetsklasse over. Denne merkostnaden vil du dra med deg helt til første rentejustering.

På lån med lang rentebinding er dette ekstra viktig. Da drar du med deg dette tapet i mange år.

I gjennomsnitt er forskjellen mellom 60 % og 80 % av markedsverdi mer enn 0,5 %. Men det har etter hvert blitt flere banker som ikke skiller mellom 60 prosent og 80 prosent (evt 75 prosent) av markedsverdi.

Et annet poeng er at markedsverdien av boligen vil gjennomsnittlig stige med noen prosent i løpet av året. I en fireårsperiode er det helt normalt at boligprisene stiger med 20 %. Dette gjør at du automatisk kan komme inn i en ny sikkerhetsklasse i bindingsperioden.

Alt dette betyr at lån med langsiktig rentebinding, ikke bør ha en binding på mer enn det som når opp i 40 % av markedsverdien. Kjøper du en bolig til 2 millioner kroner, bør du dermed ikke ha lån med en langsiktig rentebinding på mer enn 800.000 kroner.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.