Meny

Åpenbare feil gir ikke klagemulighet ved boligkjøp

Malingsflassing i vinduet er neppe noen mangel i lovens forstand, fordi man må regne med noe elde i en bruktbolig, samt at skaden er så åpenbar at kjøper må forventes å registrere den på visningen. Foto: Alexander Berg jr.

Det er ikke alt du kan klage på i etterkant av et boligkjøp.

Mangler er et gjennomgangstema ved boligkjøp, og det klages i ett av fire tilfeller.

Ikke alle får medhold i sine klager, blant annet fordi verditaksten ikke er god nok og man forventes å gjøre egne undersøkelser.

Men det er også slik at omfanget på mangelen har betydning. Blant annet må den stå i et visst rimelighetsforhold med verdien på boligen.

- Dersom boligen er strøken ellers, vil neppe småting gi grunnlag for å klage, sier postdoktor ved Handelshøyskolen BI, Harald Benestad Anderssen.

- Jeg vil anta at det går en grense ved det rent bagatellmessige.

Les også: Kjøpe brukt bolig? Dokumentet du ikke bør signere

(Artikkelen fortsetter under bildet)

Synlig mugg kan indikere et større problem, og kan gi grunnlag for en klage i etterkant. Slike forhold kan ofte fremkomme når boligen er ryddet, men kanskje før kjøpesummen er overført, og da kan man holde tilbake deler av summen til utbedring. Foto: Mycoteam


Dårlig vask er ingen mangel

Selgerne hadde holdt på å vaske eneboligen i to dager før overtagelse, likevel var ikke kjøper fornøyd og forlangte at et profesjonelt firma skulle vaske.

Det ble holdt tilbake 12 500 kroner av kjøpesummen som betaling for rengjøringen, og det ble en heftig diskusjon mellom kjøper og selger om dette var en mangel som ga grunnlag for å holde tilbake penger.

- I utgangspunktet er ikke dårlig vask å anse som en mangel i lovens forstand, men det behandles på samme måte som mangler, slik at det kan gi kjøper grunnlag for å holde tilbake deler av kjøpesummen, forklarer Benestad Anderssen.

Les også: Dyrest å leie bolig i Oslo

Må være en vesentlig mangel

Dersom det er uenighet om hva som er en mangel eller ikke, er det domstolene som til syvende og sist skal avgjøre striden.

Men de edsvorne menn og kvinner gir ikke plass for enhver som kommer trekkende med en uenighet. Det må være en viss rimelighet i saken.

- I dag selges nesten alle boliger med en klausul om at den selges «som den er». For at boligen da skal være mangelfull må den være i vesentlig dårligere stand enn det som følger av de opplysningene kjøper har fått før bud ble akseptert, utdyper leder av juridisk avdeling hos Huseiernes landsforbund, Anders Leisner.

«Selv om eiendommen har feil og svakheter, er det ikke sikkert at det foreligger mangler i rettslig forstand. For å finne ut av dette, må man først fastslå hvilken tilstand kjøper etter avtalen hadde en berettiget forventning om, og om eiendommen avviker fra dette», skriver Huseierne på sine nettsider.

- I tillegg kan det foreligge en mangel hvis selger har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake opplysninger om eiendommen, og det må antas at disse uriktige opplysningene har virket inn på avtalen, legger Leisner til.

Les også: – Det blir dyrere å kjøpe bolig neste år

(Artikkelen fortsetter under bildet)

Dårlig vask er ingen mangel i lovens forstand, men kan likevel gi grunnlag for å holde tilbake deler av kjøpesummen til dekking av ny rengjøring.

Fem prosent av kjøpesum

Ifølge Leisner har Høyesterett uttalt seg om når boligen kan sies å være i vesentlig dårligere stand enn det som følger av avtalen. De har blant annet sagt noe om hvor mye det må koste å utbedre feilen før det kan anses som en mangel.

- Som en tommelfingerregel kan du kanskje si at det verdimessige forholdet er oppfylt hvis mangelen utgjør rundt fem prosent av kjøpesummen. Dersom prisen på boligen for eksempel var ti millioner, må du som kjøper være forberedt på å akseptere en oppussing på 300 000 kroner uten at det nødvendigvis anses som en mangel.

Men Høyesterett har også sagt noe om hva slags feil som kan anses som en mangel, og ifølge Huseierne.no er det mer enn bare forholdet mellom utbedringskostnad og kjøpesum som vil ha betydning.

«Feilens art og betydning, boligens karakter, standard og alder er eksempler på andre relevante forhold», utdyper de.

Les også: Over halvparten bruker boliglånet på annet enn boligformål

(Artikkelen fortsetter under bildet)

En bolig skal overleveres i henhold til blant annet tekniske krav. For eksempel må feil eller mangler ved det elektriske anlegget utbedres av selger. Foto: Alexander Berg jr.

Må oppdages etter kjøpet

Hovedregelen for at det kan kalles en mangel, er at feilen oppdages tidligst ved overdragelse av boligen.

«Vurderingen av om det foreligger en mangel skal foretas fra det tidspunktet risikoen for eiendommen gikk over fra selger til kjøper. Det er regulert i kjøpekontrakten, og vil som regel være sammenfallende med når kjøper overtar eiendommen», skriver Huseierne.

Det betyr at feil og svakheter som kjøper oppdager eller blir gjort kjent med i forkant, må kjøper i stedet ta høyde for i budet og kjøpesummen.

I noen tilfeller oppdages mangler etter at budet er akseptert, men før kontrakt er undertegnet, og da kan kjøperen ta forbehold om at du kan komme til å klage på mangelen. Dette bør gjøres skriftlig.

Les også: Drømmer om meglerfritt boligkjøp via mobiltelefon

Kan holde tilbake penger

Dersom det oppdages mangler etter overtakelse av en bolig, har kjøper flere muligheter til å få erstatning. Han eller hun kan holde igjen deler av kjøpesummen for å utbedre eventuelle mangler, men ikke mer enn det utbedringen koster.

- Det er imidlertid viktig å være klar over at kjøper holder igjen penger på eget ansvar, understreker Leisner.

- Og han eller hun løper risikoen å måtte betale forsinkelsesrenter.

Den gjeldende forsinkelsesrenten er ifølge Finansdepartementet ni prosent.

Les også: Huset hadde stått ubebodd i 50 år da Birgit tok over

Heving av kjøpet

Det mest dramatiske en kjøper kan kreve ved mangler, er å få kjøpet hevet. Da skal det være snakk om vesentlige avtalebrudd fra selgers side.

Et mer minnelig alternativ, er at selger selv utbedrer mangelen. Det har han krav på å få gjøre dersom dette ikke vil medføre kostnad for kjøper eller ulempe.

Andre alternativer er prisavslag og erstatning.

Les også:

Forbrukerrådet mener eiendomsmeglerbransjen skremmer folk fra å selge selv

Dette må du huske om du selger boligen selv

Dette dekker ikke boligforsikringen

(Artikkelen er tidligere publisert på Klikk.no)


Takk for at du abonnerer

Motta våre nyheter via Messenger

Jeg godtar brukvervilkårene
Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
19:39 Knust Skistad ville låse seg inne på rommet19:24 The Monkees-bassist Peter Tork er død19:20 Bronsevinner Eide: – Det har vært den tøffeste tiden i livet mitt19:04 Norsk IS-terrorist vil dø for sekten i Syria18:56 Klopp: – Solskjær hører hjemme i en toppklubb18:45 To til sykehus etter arbeidsulykke på Romerike18:28 Falla-gullet ga full glede etter tøff høst for Eide18:11 Skulle nesten tro varebilen var lastet med bly...18:06 Salmonellasmitte påvist i fem fylker18:06 Klæbo og Iversen går lagsprinten18:01 Monsen: – Johannes brydde seg ikke17:56 Video frigjort: Her forsøker smuglerne å unnslippe militærhelikopteret17:28 Verdens største bie var ikke utryddet16:55 Veltet statue av overgrepsanklaget prest i Gdansk16:08 Klæbo parkerte konkurrentene og tok VM-gull på sprinten15:54 Gull til Falla, bronse til Eide på VM-sprinten15:42 Falla til finale da Skistad falt i semifinale15:39 Skuespiller Henrik Scheele er død15:25 Undersøkelse: Over 30 prosent av etterforskningsressursene brukes på nær 3 prosent av sakene15:23 Ustjugov raste mot Klæbo etter sprintmiss14:47 Adam gruer seg til jobb hver dag14:27 – Doping er ikke forbeholdt russerne13:59 Beboere på eldrehjem får senere middag13:56 USAs finanstilsyn gransker Danske Bank13:44 58 jerv tatt under lisensjakta13:43 TV4-profil mistenkt for grov voldtekt av mindreårig13:23 Vegard Ulvang: – Vi vil bremse utviklingen13:09 Alle norske videre – Klæbo slått av Ustjugov13:05 Helgen kan gi rekordvarme og fare for skred og flom12:44 Fire norske videre til kvartfinalene – Weng ute12:23 Kristoff brøt etter velt i Tour of Oman12:23 Minst 26 personer omkom under uvær i Pakistan12:05 Storebror Kjos: – Dette er katastrofe12:05 – Flypriser er ikke lett å bli klok på11:54 Norwegian erkjenner at kassen nesten var tom11:52 Norsk VM-speaker på sykehus11:26 Frigir navnet på kvinnen som ble drept på gravlund11:21 Over 2.500 barn lever i flyktningleirer i Syria11:19 Oljeselskapene forventer investeringer på 170 milliarder kroner i Norge i år11:18 Paven krever handling på toppmøte om overgrep11:17 Breakdance på OL-programmet i 202410:49 Kvinne må betale millionbeløp tilbake til Nav10:46 Greta (16) ga EU en lekse i klimapolitikk10:04 Mistenkelig dødsfall i Harstad09:51 Guardiola: – Vi er ikke klare til å kjempe om mesterligatittelen09:16 Flyselskap benekter at de spionerer på passasjerene09:16 Mann dømt til 16 års fengsel i overgrepssak09:04 Sentrumskandidater går sammen i Israel08:40 Abort eller ikke – alene om vanskelig valg08:39 Michael Cohen vitner i Kongressen neste uke08:38 Svensken som har vunnet mer enn Marit Bjørgen07:56 Tybring-Gjedde: – Hun misforstår ytringsfrihet07:51 NAF: Folk vil ha kraftigere lut mot farlige vogntog07:47 Pelosi ber om støtte til resolusjon mot unntakstilstanden07:32 Stjernen vil revansjere «nesten-opplevelsen»07:24 – USA må være militært beredt i verdensrommet07:00 Kongen feirer 82-årsdagen i dag06:40 To personer skutt og drept i Bro i Sverige06:38 Klæbo: – Det blir litt bingo06:17 Helse sørøst får refs for dårlig varslingsrutiner etter dataangrep06:05 Drapssiktet 48-åring framstilles for varetekt06:00 Før VM-comebacket lørdag: – Ingen større favoritter enn Johaug06:00 Elefanter truer verdens største flyktningleir05:52 79-årig klimafornekter kan lede Trumps komité for klimaendringer05:50 Dette skjer i dag05:30 Dette skjedde i natt05:23 Venezuelas opposisjonsleder til Colombia-grensa05:06 Forsvaret har mottatt flere varsler05:00 Over 2.500 barn lever i flyktningleirer i Syria04:35 Reuters: USA og Kina med utkast til seks intensjonsavtaler04:09 Flere gårdsboliger brenner enn tidligere03:43 Dødstallene stiger til 81 etter brann i Bangladesh03:23 FN-utsending: Håp om fred i Midtøsten svinner03:03 Avslår søknader om salg av e-sigaretter02:46 Bergensavisen vil ut av Media City02:38 Skuespiller tiltalt for å ha løyet om hatkriminalitet02:12 Kystvaktansatt i USA planla massedrap02:09 Milliondryss over Arbeiderpartiet fra LO i valgkampen01:24 Venezuelas militærattaché i FN erklærer støtte til Guaido01:19 Bonde tiltalt for smugling av 2.100 tonn korn01:12 PST vet ikke hvilken trussel fremmedkrigere kan utgjøre etter soning01:00 Atlético vant fortjent etter VAR-drama00:27 Mann dømt til sju års fengsel for overgrep00:10 Predikant hevder kvinnelig prest vil svekke kirkeoppmøte23:59 Vilde Nilsen med nok en medalje i para-VM23:44 Vegvesenet vil ha strengere regelverk for vogntog23:41 City med ti mann snudde til seier i Tyskland22:20 Jakob Ingebrigtsen vant prestisjeduell med nytt rekordløp22:15 Statsadvokat ber om 19 års forvaring for overgrepstiltalt mann fra Sunnhordland21:45 Ulovlig øvelseskjøring kan koste dyrt20:51 NRK: Politiet har sikret lydopptak av Keshvari før pågripelsen20:47 Slik skal May og Juncker redde brexitavtalen20:35 Andøya vil vinne europeisk romkappløp20:26 Stonehenge: Digre steiner ble fraktet over 200 kilometer herfra20:03 CNN: Mueller-etterforskning går mot slutten19:50 Russland advarer mot utenlandsk intervensjon i Venezuela19:27 Bankmann fra Madagaskar og mexicansk 55-åring ble VM-attraksjoner19:21 John Fredriksen selger luksusleilighet for 25 millioner18:49 Bendtner snart tilbake i RBK: – Han er veldig motivert18:32 Advarer mot å påtvinge Midtøsten andre verdier
Siste nytt
19:39SportKnust Skistad ville låse seg inne på rommet19:24KulturThe Monkees-bassist Peter Tork er død19:20SportBronsevinner Eide: – Det har vært den tøffeste tiden i livet mitt19:04VerdenNorsk IS-terrorist vil dø for sekten i Syria18:56SportKlopp: – Solskjær hører hjemme i en toppklubb18:45NorgeTo til sykehus etter arbeidsulykke på Romerike18:28SportFalla-gullet ga full glede etter tøff høst for Eide18:11MotorSkulle nesten tro varebilen var lastet med bly...18:06NorgeSalmonellasmitte påvist i fem fylker18:06SportKlæbo og Iversen går lagsprinten18:01SportMonsen: – Johannes brydde seg ikke17:56VerdenVideo frigjort: Her forsøker smuglerne å unnslippe militærhelikopteret17:28VerdenVerdens største bie var ikke utryddet16:55VerdenVeltet statue av overgrepsanklaget prest i Gdansk16:08SportKlæbo parkerte konkurrentene og tok VM-gull på sprinten15:54SportGull til Falla, bronse til Eide på VM-sprinten15:42SportFalla til finale da Skistad falt i semifinale15:39NorgeSkuespiller Henrik Scheele er død15:25NorgeUndersøkelse: Over 30 prosent av etterforskningsressursene brukes på nær 3 prosent av sakene15:23SportUstjugov raste mot Klæbo etter sprintmiss14:47Helse og livsstilAdam gruer seg til jobb hver dag14:27Sport– Doping er ikke forbeholdt russerne13:59Helse og livsstilBeboere på eldrehjem får senere middag13:56PengerUSAs finanstilsyn gransker Danske Bank13:44Norge58 jerv tatt under lisensjakta13:43VerdenTV4-profil mistenkt for grov voldtekt av mindreårig13:23SportVegard Ulvang: – Vi vil bremse utviklingen13:09SportAlle norske videre – Klæbo slått av Ustjugov13:05NorgeHelgen kan gi rekordvarme og fare for skred og flom12:44SportFire norske videre til kvartfinalene – Weng ute12:23SportKristoff brøt etter velt i Tour of Oman12:23VerdenMinst 26 personer omkom under uvær i Pakistan12:05PengerStorebror Kjos: – Dette er katastrofe12:05Reise– Flypriser er ikke lett å bli klok på11:54PengerNorwegian erkjenner at kassen nesten var tom11:52SportNorsk VM-speaker på sykehus11:26NorgeFrigir navnet på kvinnen som ble drept på gravlund11:21VerdenOver 2.500 barn lever i flyktningleirer i Syria11:19PengerOljeselskapene forventer investeringer på 170 milliarder kroner i Norge i år11:18VerdenPaven krever handling på toppmøte om overgrep11:17SportBreakdance på OL-programmet i 202410:49PengerKvinne må betale millionbeløp tilbake til Nav10:46VerdenGreta (16) ga EU en lekse i klimapolitikk10:04NorgeMistenkelig dødsfall i Harstad09:51SportGuardiola: – Vi er ikke klare til å kjempe om mesterligatittelen09:16ReiseFlyselskap benekter at de spionerer på passasjerene09:16NorgeMann dømt til 16 års fengsel i overgrepssak09:04PolitikkSentrumskandidater går sammen i Israel08:40Helse og livsstilAbort eller ikke – alene om vanskelig valg08:39VerdenMichael Cohen vitner i Kongressen neste uke08:38SportSvensken som har vunnet mer enn Marit Bjørgen07:56PolitikkTybring-Gjedde: – Hun misforstår ytringsfrihet07:51MotorNAF: Folk vil ha kraftigere lut mot farlige vogntog07:47VerdenPelosi ber om støtte til resolusjon mot unntakstilstanden07:32SportStjernen vil revansjere «nesten-opplevelsen»07:24Verden– USA må være militært beredt i verdensrommet07:00KulturKongen feirer 82-årsdagen i dag06:40VerdenTo personer skutt og drept i Bro i Sverige06:38SportKlæbo: – Det blir litt bingo06:17NorgeHelse sørøst får refs for dårlig varslingsrutiner etter dataangrep06:05NorgeDrapssiktet 48-åring framstilles for varetekt06:00SportFør VM-comebacket lørdag: – Ingen større favoritter enn Johaug06:00VerdenElefanter truer verdens største flyktningleir05:52Verden79-årig klimafornekter kan lede Trumps komité for klimaendringer05:50NorgeDette skjer i dag05:30NorgeDette skjedde i natt05:23VerdenVenezuelas opposisjonsleder til Colombia-grensa05:06NorgeForsvaret har mottatt flere varsler05:00VerdenOver 2.500 barn lever i flyktningleirer i Syria04:35VerdenReuters: USA og Kina med utkast til seks intensjonsavtaler04:09NorgeFlere gårdsboliger brenner enn tidligere03:43VerdenDødstallene stiger til 81 etter brann i Bangladesh03:23VerdenFN-utsending: Håp om fred i Midtøsten svinner03:03NorgeAvslår søknader om salg av e-sigaretter02:46NorgeBergensavisen vil ut av Media City02:38KulturSkuespiller tiltalt for å ha løyet om hatkriminalitet02:12VerdenKystvaktansatt i USA planla massedrap02:09PolitikkMilliondryss over Arbeiderpartiet fra LO i valgkampen01:24VerdenVenezuelas militærattaché i FN erklærer støtte til Guaido01:19NorgeBonde tiltalt for smugling av 2.100 tonn korn01:12NorgePST vet ikke hvilken trussel fremmedkrigere kan utgjøre etter soning01:00SportAtlético vant fortjent etter VAR-drama00:27NorgeMann dømt til sju års fengsel for overgrep00:10NorgePredikant hevder kvinnelig prest vil svekke kirkeoppmøte23:59SportVilde Nilsen med nok en medalje i para-VM23:44NorgeVegvesenet vil ha strengere regelverk for vogntog23:41SportCity med ti mann snudde til seier i Tyskland22:20SportJakob Ingebrigtsen vant prestisjeduell med nytt rekordløp22:15NorgeStatsadvokat ber om 19 års forvaring for overgrepstiltalt mann fra Sunnhordland21:45MotorUlovlig øvelseskjøring kan koste dyrt20:51PolitikkNRK: Politiet har sikret lydopptak av Keshvari før pågripelsen20:47VerdenSlik skal May og Juncker redde brexitavtalen20:35NorgeAndøya vil vinne europeisk romkappløp20:26VerdenStonehenge: Digre steiner ble fraktet over 200 kilometer herfra20:03VerdenCNN: Mueller-etterforskning går mot slutten19:50SportRussland advarer mot utenlandsk intervensjon i Venezuela19:27SportBankmann fra Madagaskar og mexicansk 55-åring ble VM-attraksjoner19:21PengerJohn Fredriksen selger luksusleilighet for 25 millioner18:49SportBendtner snart tilbake i RBK: – Han er veldig motivert18:32VerdenAdvarer mot å påtvinge Midtøsten andre verdier
Populært

Velkommen til debatt

ABC Nyheter ønsker velkommen til debatt om det meste. Men vi krever at du er saklig og viser respekt for menneskene sakene handler om og dine meddebattanter. Regler for kommentering finner du her.

Tor Strand, redaktør.

comments powered by Disqus