Unngå boligsvindel i utlandet

De områdene hvor det søkes mest etter fritidsbolig i hos Finn.no er Albir, Marbella og Torrevieja. Her solnedgangen over Albir.
De områdene hvor det søkes mest etter fritidsbolig i hos Finn.no er Albir, Marbella og Torrevieja. Her solnedgangen over Albir. Foto: Colourbox

Mange nordmenn er altfor uinformerte og naive når de kjøper bolig i utlandet, advarer daglig leder Alf Grønneflåta i Eiendomsnøkkelen.

Denne artikkelen ble først publisert i Finansavisen.

FRITIDSBOLIG: – Mitt hovedinntrykk er at nordmenn ikke er klar over hvor forskjellig eiendomsmarkedet fungerer i utlandet i forhold til Norge, forteller Grønneflåta.

– I Norge er det gjennomregulert med lover og forskrifter som gjør muligheten for tap minimal sammenlignet med de fleste land.

Grønneflåta har mer enn 30 års erfaring med kjøp og salg av boliger i utlandet, hovedsakelig Spania, Tyrkia og Sverige. Han presiserer at de fleste slike handler ikke byr på betydelige problemer, men at det kan bli svært kjedelig når det motsatte er tilfellet.

Forstår ikke systemet

Ifølge megleren er den største fallgruven ved kjøp av bolig i utlandet å tro at det samme systemet og garantier gjelder ute som her hjemme.

I praksis er systemet med eiendomsoverdragelser svært forskjellig.

– For eksempel betaler mange norske kjøpere deler av kjøpesummen uten noen form for garanti, spesielt ved nybygg, og dette skaper høy risiko, for eksempel dersom entreprenøren går konkurs, utdyper Grønneflåta.

– Dessuten skriver en del nordmenn under på kontrakter de ikke forstår; enten ved at de ikke forstår språket eller ikke forstår innholdet. Blant annet har vi erfart reservasjonskontrakter som henviser til en hovedkontrakt som kunden ikke har sett, noe som gir høy risiko for at kjøpere aksepterer vilkår de aldri har sett.

HAR OPPLEVD SKREKKSCENARIER: Daglig leder Alf Grønneflåta i Eiendomsnøkkelen. Foto: Eiendomsnøkkelen
HAR OPPLEVD SKREKKSCENARIER: Daglig leder Alf Grønneflåta i Eiendomsnøkkelen. Foto: Eiendomsnøkkelen

Ubalanserte kontrakter

Manglende balanse i selve kontraktene, for eksempel ved at de er uforholdsmessig fordelaktige for entreprenører i nybyggsprosjekter, er en relatert utfordring.

– I tillegg har vi opplevd at nordmenn har kjøpt bolig av «mellommenn» som ikke har hjemmelen til eiendommen, opplyser Grønneflåta.

– Ved en tvist mellom hjemmelshaver og den som har signert som selger så havner ofte kjøperen i «klemma».

Andre farer, ifølge megleren, er at kjøperen ikke opplyses om diverse heftelser samt at budgivere med høyeste bud mister eiendommer mot konkurrenter som betaler med «svarte penger».

Slik beskytter du deg

– Hvordan beskytter man seg mot svindel og annen risiko knyttet til kjøp og salg av bolig i utlandet?

– Man må være klar over at rollene er helt annerledes i for eksempel Spania enn i Norge; blant annet ved at lokale «meglere» ikke har noe ansvar utenom å selge, svarer Grønneflåta.

– Meglerne har ikke «lovpålagt garantiansvar» eller lovpålagt «klientkonto» slik som et norskregistrert meglerselskap må ha.

Resultatet, ifølge Eiendomsnøkkelens leder, er at man er helt avhengig av å engasjere en advokat som er til å stole på.

– Dersom du ikke har kontakter som kan kvalitetssikre en seriøs og god advokat, så er en mulighet å kontakte det norsk-spanske handelskammer, som har god oversikt, eller Norges Eiendomsmeglerforbund, råder han.

– Deretter blir det viktigste å stille selgeren/megleren alle de kritiske spørsmålene du stiller i en eiendomshandel i Norge og helst litt mer. Uheldigvis virker det som om nordmenns kritiske sans er mye mer fraværende når de handler i utlandet.

Boligkjøp: Et skrekkeksempel fra Spania

Daglig leder Alf Grønneflåta i Eiendomsnøkkelen forteller om en uheldig nordmann for et par år siden kjøpte ferieleilighet i et nybyggprosjekt.

– Det er svært vanlig at kontraktsprosessen i utlandet består av to kontrakter; en reservasjonskontrakt hvor eiendommen tas ut av markedet mot å betale en premie og til en endelig kontrakt kommer på et senere tidspunkt, sier han.

– I dette tilfellet så entreprenøren at prisene hadde steget mye, og dermed kastet han ut kjøperen og solgte på nytt til en som ville betale mer. Her spilte entreprenøren på at kjøperen ville gi seg istedenfor å kjøre en langvarig rettsprosess.

Noe slikt vil ikke kunne skje i Norge uten et erstatningsansvar for selgeren, påpeker Grønneflåta.

– I dette tilfellet var vi og vår advokat heldigvis så forutseende at vi låste «reservasjonsbeløpet» på sperret konto slik at kjøperen kunne få det tilbake, fortsetter han.

– Det var tross alt snakk om 250.000 kroner.

Kjøperen var uansett ikke blid, ettersom han hadde ventet på leiligheten og planlagt flytting i nesten to år. I tillegg hadde boligprisene i området steget kraftig i denne perioden.

Kan kreve rettslige grep

– Hva gjør du dersom du likevel blir svindlet?

– Dersom uhellet er ute og det ikke er mulig å bli enig med selger, så er rettsapparatet neste mulighet, svarer megleren.

– Her er det viktig å vurdere prosessrisiko og kostnader opp mot det å bare gi seg og «sluke at du har gjort en tabbe».

– Hvordan tar man rettslige steg som norsk boligkjøper i utlandet?

– Dersom en ønsker å benytte rettsvesenet, er fremgangsmåten omtrent som her hjemme, men sakene tar ofte lang tid, svarer Grønneflåta.

– Det er viktig å få en grundig orientering fra advokaten vedrørende kostnadene; både til advokaten og gebyrer til det offentlige.

Til slutt anbefaler Grønneflåta at man kritisk vurderer hvem man handler med i forbindelse med bolighandel i utlandet.

– Du er ikke garantert seriøsitet fordi hjelperen din har et norsk navn, påpeker han.