Ti sjøhytter i Blindleia som forteller en helt spesiell historie

Stuttiveien 100: Mer idyllisk blir det ikke. Eiendommen er registrert som "gave" i 1957.
Stuttiveien 100: Mer idyllisk blir det ikke. Eiendommen er registrert som "gave" i 1957. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Mellom Lillesand og Gamle Hellesund er det strandlinjeeiendommer for over 3 milliarder kroner. Flertallet har gått i arv og er familiejuveler, som nå er verdt mer enn noen gang. Og noen har begynt å tenke på arveavgift.

Denne artikkelen ble først publisert av Finansavisen Lørdag

Det aller meste blir i familien.

Posisjoner, tradisjoner og ambisjoner.

Formuer også. For ikke å snakke om familiehemmeligheter.

Men her skal det tvert i mot handle om offentlig informasjon, hentet fra Norges Eiendommer.

270 eiendommer sjekket

Finansavisen har sjekket 270 eiendommer med egen strandlinje mellom Lillesand og Gamle Hellesund. Og tallene er klare som vannet utenfor Brekkestø. Flertallet av hytteperler kommer aldri ut i markedet. De går i arv i generasjoner.

Denne helgen er det mange som åpner landstedene sine. Setter ut båten, tar ut utemøblene, skrur opp parasollen.

Og når de skal sette seg ned med en kaffe kan det hende tanken streifer dem. Hvor mye er denne herligheten verdt?

Indre Tronderøya 5: Det er ikke noe å si på kveldssolen på disse trakter. Den idylliske hytta i det aller beste av Blindleia har hatt samme eier i et halvt århundre. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Indre Tronderøya 5: Det er ikke noe å si på kveldssolen på disse trakter. Den idylliske hytta i det aller beste av Blindleia har hatt samme eier i et halvt århundre. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Regnestykket i Blindleia

Vårt regnestykke starter i sundet mellom fastlandet og Justøya, putrer seg gjennom alle småøyene i fjorden utenfor Brekkestø, seiler videre til Ågerøya, sneier innom fastlandssiden ved Kjøbmannsvig, og setter så kursen for alle øyene ved og utenfor Gamle Hellesund.

270 imponerende eiendommer som avslører følgende tendens:

En av tre har historisk vært omsatt under betegnelsen «fritt salg». En av seks har vært fritt omsatt etter 2010.

Resten har skiftet eier under andre omstendigheter. Tinglysningen og mangelen på en kjøpesum avslører at det sannsynligvis er snakk om en videreføring av eierskapet innad i familien. Den vanligste kategorien er «gave», som i praksis er arv.

Andre kategorier som går igjen er «skifteoppgjør», «uskifte», «annet».

Bare en av eierskiftene er registrert som et tvangssalg.

Blindleiaundersøkelsen

·Finansavisen har sett på 270 eiendommer med strandlinje mellom Lillesand og Gamle Hellesund.

- En av tre eiendommer har en eller annen gang vært gjenstand for det som betegnes som «fritt salg», med en tilhørende kjøpesum.

- En av seks har vært gjenstand for fritt salg etter 2010.

- Men to av tre eiendommer har tinglysninger som tyder på at eiendommen er blitt i familien, uten en kjøpesum eller av og til med bare noen hundre tusen i kjøpesum.

- 20 prosent av de 270 eiendommene er registrert som «gave». I praksis handler dette om arv. Andre kategorier er «skifteoppgjør», «uskifte», «uoppgitt» og «annet».

- Snittprisen på eiendommene under «fritt salg» etter 2010 er 9,8 millioner kroner.

Kilde: Norges Eiendommer og Finansavisen

Blikssundveien 142: En del av en større eiendom har gått i arv. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Blikssundveien 142: En del av en større eiendom har gått i arv. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Snittpris: 9,8 millioner

Av eiendommene som er omsatt i markedet etter 2010 er snittprisen på 9,8 millioner kroner.

Med en forsiktig prisvekst kan vi kanskje driste oss til en edruelig gjennomsnittspris på 12 millioner kroner. I så tilfelle er totalverdien på sjøhyttene i vår analyse 3,2 milliarder kroner.

Noen vil nok titte skeptisk over sundet og bemerke at de på andre siden ikke har kveldssol på samme måte som de på naboøya vil titte tilbake og si at jammen de får jo vinden rett inn. Alle eiendommene er forskjellige. Uansett representerer strandlinjeeiendommene i Blindleia enorme verdier. De to som faktisk ligger ute på Finn.no er priset til henholdsvis 20 og 40 millioner kroner.

Store Røysa 1: Denne får ingen røre. Mektig beliggende ved Blikssund. Eiendommen var gjenstand for et skifteoppgjør i 1994. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Store Røysa 1: Denne får ingen røre. Mektig beliggende ved Blikssund. Eiendommen var gjenstand for et skifteoppgjør i 1994. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Noen er styrtrike

Rikmannshytter var betegnelsen en riksavis ga hyttestrøket på disse trakter, men det er en sannhet med visse modifikasjoner.

Flertallet av hytteeierne her er etterkommere av noen som en gang i tiden hadde råd eller anledning til å skaffe seg et sted i Blindleia. Men mange av dem har helt vanlige jobber.

At det er noen styrtrike innimellom er det ingen tvil om.

Karl Johan Sunde betalte for eksempel 34 millioner kroner for sitt sted på Ågerøya i 2004, mens Anna Margaret Smedvig kjøpte farens landsted på Fjelldalsøya for 29,5 millioner kroner i 2018.

Men det er også ingeniører, advokater, selgere, forskere og lærere som står oppført som eiere av en perle i Blindleia.

Ullerøya 3 og 4: Rett utenfor Brekkestø ligger idylliske Ullerøya. Huset til venstre har ingen tinglysninger etter 1963, mens huset til høyre er registrert som «gave» i 1991. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Ullerøya 3 og 4: Rett utenfor Brekkestø ligger idylliske Ullerøya. Huset til venstre har ingen tinglysninger etter 1963, mens huset til høyre er registrert som «gave» i 1991. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Megleren går i land

Eiendomsmegler Gustav Sædberg har gått iland på flere brygger i Blindleia enn noen andre. Gjestfriheten han opplever har trolig en enkel forklaring: Han kan si noe om hvor mye eiendommen er verdt.

– Vi lever jo ikke hovedsakelig av å taksere eiendommer, men vi har slike oppdrag gjennom hele året. Vår, sommer, høst og vinter.

Han har hørt hvilke diskusjoner eierne står midt oppe i. Har vi råd til å beholde stedet med den betalingsviljen som finnes der ute i dag? Eller, har vi råd til å gi det fra oss? Og i år er det et helt nytt tema på dagsorden.

Ullerøya 6: Denne eiendommen ble overdratt til dagens fire eiere i 2012, registrert som «gave». Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Ullerøya 6: Denne eiendommen ble overdratt til dagens fire eiere i 2012, registrert som «gave». Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Pandemien styrket eierskapsbehovet

– Vi har en del som har kontaktet oss og vil overdra eiendommen til barna fordi de frykter at arveavgiften kan komme tilbake ved et eventuelt regjeringsskifte, forteller Sædberg.

Pandemien har gitt enda flere potensielle kjøpere på interesselisten. Alle vil bruke pengene her hjemme. Men antallet objekter ute er like få som før.

– Mange opplever nå at familiehytta er verdt mer enn noen gang. Vil det lokke frem flere selgere?

– Jeg ser egentlig mer av det motsatte. Hytteeiere som for to år siden hadde planer om å selge, men som nå opplever at barna har kommet på banen og vist interesse for å overta. Fordi de ikke reiser til utlandet som før. Sjøhyttene er nå blitt enda mer verdt for familien, sier Sædberg.

Karistangen 1: Alle de fire fritidseiendommene på Karistangen i Blindleia er gått i arv. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Karistangen 1: Alle de fire fritidseiendommene på Karistangen i Blindleia er gått i arv. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Luksushjemmekontor

Endringene i arbeidslivet setter spor i Blindleia.

– Det er blitt legalisert å sitte på hytta og jobbe. Nå kan du sitte i teamsmøte med hytteveggen i bakgrunnen uten at noen reagerer. Kanskje du til og med kan skryte av at du tok et bad i lunsjpausen. AS Norge har jo til og med oppfordret til å bruke alternative arbeidssteder og bruke hele landet, sier hyttemegleren.

Pandemien har også gjort at det er investert mer i sjøhyttene.

– Mer oppgradering, sier Sædberg.

Han mener mange er flinke til å planlegge generasjonsskiftene. Og det er forberedelser som hindrer konflikt.

Morgans vei 31: Denne perlen i Brekkestø (huset til høyre) ble overdratt som «gave» i 2019. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Morgans vei 31: Denne perlen i Brekkestø (huset til høyre) ble overdratt som «gave» i 2019. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Kjøpt: 5000 kr - Solgt: 11,5 millioner

Gustav Sædberg i Privatmegleren Sædberg & Lian Foto: Privatmegleren Sædberg & Lian
Gustav Sædberg i Privatmegleren Sædberg & Lian Foto: Privatmegleren Sædberg & Lian

– Jeg har møtt mange som har snakket med barna om overtakelse i mange år og som har tatt jobben med å sette seg ned med et familieråd. En overføring av eiendommen går som regel alltid bra, dersom den er godt forberedt.

Konfliktene oppstår oftere dersom foreldrene er gått bort og barna er uenige om veien videre.

– Da kan det oftere være uenighet om eiendommen. Kanskje er det én som er sterkt knyttet til stedet og vil beholde det, mens en annen vil ha pengene man får ved et salg.

De fleste eierne har over gjennomsnittet god råd, men det er også en del som har helt ordinær inntekt.

– Vi hadde et salg her ute for tre år siden. Det var en vanlig familie som kjøpte en tomt for kr. 5000,- som grunneier brukte for å kjøpe seg en traktor. Da var det artig å selge eiendommen for 11,5 millioner kroner, forteller megleren.

Men det er 100 grunner til å selge. Noen selger fordi de ikke har mulighet til å løse ut de andre arvingene. Noen selger fordi de er blitt godt voksne og ikke har barn. Noen selger en eiendom på en holme fordi de vil ha et sted på fastlandet. Og noen selger på fastlandet fordi de vil ut på en øy.

Ullerøya 25 og 26: Naboeiendommen er solgt for 20 millioner kroner, mens Ullerøya 25 og 26 er gått i arv. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Ullerøya 25 og 26: Naboeiendommen er solgt for 20 millioner kroner, mens Ullerøya 25 og 26 er gått i arv. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Dyrt vedlikehold

Det er ikke alltid det er like enkelt å beholde en eiendom, økonomisk.

Brygger, hager og bygningsmasse skal holdes ved like.

– En del eiere har en fast vaktmester som jobber på eiendommen hele året. I Lillesand er det flere håndverkere som har full jobb bare med å følge opp hytteeiere, sier Sædberg.

Men han ser ingen tegn til at familiene vil kvitte seg med ansvaret.

– Det er alt for lite for salg og fortsatt selgers marked.

Furøysundveien: Sørøst på Ågerøya ligger arvegodset på rekke og rad. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen
Furøysundveien: Sørøst på Ågerøya ligger arvegodset på rekke og rad. Foto: Andreas Klemsdal / Finansavisen

Personvernpolicy