Dette har ikke skjedd siden finanskrisen

De fleste som har hørt noe om boligmarkedet kjenner til at den går stort sett oppover. Siden januar 2003 har prisene vokst med 260 prosent, i Oslo er de tredoblet.

Kvadratmeterprisen i Oslo er nå på 70.700. Høsten for to år siden spådde flere meglere en kvadratmeterpris på små boliger på 200.000 i 2018. Disse spådommene har feilet fullstendig. Dagens priser nesten helt like prisene fra oktober 2016.

Den gjennomsnittlige utviklingen har ikke vært så flat siden finanskrisen. Da tok det to og et halvt år før prisene tok seg tilbake til toppen fra august 2007 da det smalt.

Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, forventer at det vil ta enda flere år før den foreløpige pristoppen i mars 2017 på 74.000 kvadratmeteren (opptil 120.000 for små sentrumsboliger) i Oslo blir overgått. Faktisk er det mulig vi må vente helt til 2020.

– Hovedårsaken til at prisene nå er omtrent like som i slutten av 2016 er boliglånsforskriften som ble innført fra 1. januar 2017 og førte til boligprisfall fra våren 2017 til årsskiftet 17/18. Forskriften har begrenset låneopptak og la en demper på boligetterspørselen. I første halvår i år har prisveksten vært frisk igjen, men vi tror dette bare har vært et midlertidig «boost», og at prisene igjen vil få en svak nedgang fra og med september og ut året, sier hun.

Ser utfordringer for Oslos randsoner

– Renten er trolig den aller viktigste driveren i boligprisutviklingen. Gitt at alle andre faktorer holder seg uendret, vil en renteøkning føre til lavere boligpriser. Nå kommer renteøkningene samtidig med andre prisdempende faktorer, som flere ferdigstilte boliger og lavere befolkningsvekst, mens reallønnsvekst vil trekke i motsatt retning og fører til at vi ikke venter et dramatisk prisfall, understreker Macic.

Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic. Foto: Progonsesenteret

Macic tror begynnelsen på 2019 kan også bli tråere enn det som er vanlig for de vanligvis sterke månedene. Først i 2020 tror Prognosesenteret på prisvekst igjen – men ikke i nærheten av det kruttsterke 2016 da Oslo-prisene gikk opp med 19%, mens de gikk ned i Bergen og Stavanger. Det betyr at en Oslo-bolig på 4 millioner ble 760.000 kroner dyrere på ett år.

Samfunnsøkonom ved Høgskolen i Østfold, Trond Arne Borgersen, holder nå et spesielt øye med resten av Østfold.

– Det er vel ingen som er overrasket over et svakere prisbildet i Oslo. Prisveksten i hovedstaden har vært urovekkende høy. Nå ser befolkningsveksten ut til å avta, tilgangen på nybygde boliger øker, Finanstilsynets tilstramminger i boliglånsforskriften har fått virke en stund og renten har begynt å stige, sier han.

– Dette svekker prisbildet i Oslo. Det kan gi utfordringer for byene i pendleravstand fra Oslo, som Tønsberg, Drammen, Hamar og Øsfoldbyene. Her har tilflytting vært en viktig prisdriver i de siste årene, da høye boligpriser i Oslo har tvunget folk ut av byen og ut til byer i pendleravstand. Hvordan lavere priser i Oslo påvirker prisene i disse pendlerområdene blir interessant å se, sier han.

– Jeg ser ingen alvorlige trusler for boligmarkedet

LES SAKEN

– Ukjent terreng

Økonomer som Jan Ludvig Andreassen har advart mot renteøkning og frykter rekordmange konkurser boligbyggere, håndverkere, husholdningenes formue og detaljhandelen. IMF skriver også at et skarpt fall i boligpriser kan bremse forbruket, og skape problemer for bankene og norsk økonomi.

Foto: Marius Gonsholt Hov

Macic går ikke så langt, men forventer lavere forbruksvekst. Høyere boligverdier har gjort det mulig for forbrukere å ta opp rammelån for å kjøpe hytte, bil, ferier, m.m. Nå må forbruksveksten komme fra reallønnsvekst, og hun tror ikke reallønnsveksten vil matche boligprisveksten som har vært.

Borgersen ved Høgskolen i Østfold sier vi er på «ukjent terreng» og at det er en risiko for lavere forbruk og for at husholdninger med høy gjeld får problemer med å betjene den.

– Forhåpentligvis er det langt frem dit, men vi har en utfordring med at vi er i ukjent terreng i forhold til en så høy gjeldsbelastning som husholdningene har i dag. Vi vet ikke hvilken rentebelastning husholdningssektoren samlet sett tåler, før slike gjeldsbelastningsproblemer oppstår. Både Norges Bank og Finanstilsynet har jo vektlagt stresstesting av husholdningenes finansielle sårbarhet de siste årene for å få mer informasjon om risikoen for nettopp dette, sier han.

Seniorøkonom i Handelsbanken, Marius Gonsholt Hov svarer at sammenhengen mellom boligpriser og forbruk er ikke helt åpenbar.

– Tidligere analyser fra Norges Bank viser at boligprisene må falle en del for at vi skal få se en reell nedgang i forbruket. Vi kan ikke avvise noe, men dette er i hvert fall ikke hovedscenarioet til Norges Bank. Og skulle utviklingen i norsk økonomi bli svakere enn Norges Bank har antatt, som igjen gir lavere inntektsvekst for husholdningene, vil også Norges Bank gå enda mer forsiktig frem med rentehevingene, sier han.