Hytte knuser hjem: – Folk vil til fjells

Hytte med ski inn og ski ut i Trysil. Foto: Ola Matsson/Flickr
Hytte med ski inn og ski ut i Trysil. Foto: Ola Matsson/Flickr
Artikkelen fortsetter under annonsen

Det siste året har hytte på fjellet vært en bedre investering enn bolig i hovedstaden. Kan det vare?

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Artikkelen fortsetter under annonsen

Det er fyr i peisen i hyttemarkedet. Potensielle kjøpere har dratt til fjells, de dyre hyttene er tatt ut av fryseren og eiendomsmeglerne har åpnet vinen.

Ikke den dyre champagnen, ikke en rød burgunder fra 1978, men en grei, folkelig vin til noen hundrelapper. Det er glød og optimisme, ikke fest.

Markedet for fritidsboliger i den norske fjellheimen var tungt og trådt i mange år etter finanskrisen. Oppgangen som kom til boligmarkedet i hovedstaden smittet aldri ordentlig over til hyttemarkedet. Men de siste årene har markedet for fjellhytter tikket oppover.

Volumet i dag er omtrent det dobbelte av hva det var under det verste kladdeføret i årene 2008 og 2009 (se diagram).

Kongene i fjellheimen

Rundt et bord i Oslo har Finansavisen samlet de tre eiendomsmeglerne som trolig har flest salg i fjellheimen.

Christian Haatuft i Eiendomsmegler 1 er Mr. Geilo. Han har i en årrekke vært hoffmegler i Norges eldste alpindestinasjon.

Artikkelen fortsetter under annonsen
Artikkelen fortsetter under annonsen

Petter Birkrem i Privatmegleren er Mr. Trysil. Han setter i år personlig rekord i antall solgte hytter, med 213 solgte objekter på ett år.

Morten Høegh i Sem og Johnsen er Mr. Norefjell. Han har solgt flere hytter og leiligheter enn noen andre i fjellet som rager over Krøderen.

De setter seg til bords med den uvanlige situasjonen at hytter det siste året har gitt bedre avkastning enn boliger. Da snakker vi om det sentrale Østlandet, der folk med boliger i Oslo-området har opplevd prisfall, mens hyttene på fjellet har steget i pris.

Artikkelen fortsetter under annonsen
Artikkelen fortsetter under annonsen

Les også: Ville ha 60 millioner for hytte - solgt for 29 millioner

(Saken fortsetter under)

Det er en generell enighet om at hyttemarkedet nå har forsiktig prisvekst. Den siste tilgjengelige rapporten om fritidsboliger i fjellet fra Eiendom Norge, forteller om en prisvekst på 5,5 prosent.

Artikkelen fortsetter under annonsen

– Fallet i boligmarkedet har ikke påvirket etterspørselen etter hytter på Geilo. Nordmenn flest har jobber og arbeidsledigheten faller. Og folk vil til fjells. Samtidig har vi et fritidsboligmarked som har stått litt stille over mange år. På Geilo har vi få objekter for salg. Vil du har hytte er det lite å velge mellom. Men hvis boligmarkedet skulle fortsette å falle videre, da kan det bli annerledes, sier Haatuft.

Birkrem er som vanlig høy på Trysil. Han mener prisveksten i Hedmarksbygda er solid. Morten Høegh er mer edruelig enn sine konkurrenter, til tross for at han er hoffmegler på stedet som betalingsvillige på Oslo Vest foretrekker på grunn av avstanden til Oslo.

– Akkurat nå skjønner jeg ikke helt hva som skjer på Norefjell, det er merkelig stille. Norefjell er nok mer påvirket av boligmarkedet i Oslo. Folk sitter litt på gjerdet. Et par selgere har spurt om de bør sette ned prisen. Det må de selvsagt ikke finne på å gjøre. Markedet kommer tilbake i løpet av vinteren, forsikrer Høegh.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Les også: Strammere utlånskrav fredes – foreløpig

Norefjell på topp

En ting er hva eiendomsmeglerne sier. Tall fra Eiendom Norge forteller en litt annen historie. Vi ser på prisutviklingen for medianhytta, fra sesongen 2007 til 2008 og frem til sesongen i fjor, 2016/2017.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Her er Trysil den store taperen, med en prisutvikling på beskjedne 15 prosent. Birkrem legger inn protest. Den store vinneren er ifølge Eiendom Norge Norefjell. Her har medianobjektet hatt en prisvekst på 70 prosent. Men også her kommer det protester. Høegh kjenner seg ikke igjen.

– At jeg har en prisoppgang på 70 prosent? Nei, nei, de stemmer ikke, sier Høegh.

(Saken fortsetter under)

Midt mellom havner Geilo, men en prisvekst på 27 prosent i perioden. Haatuft prøver seg på en oppklaring.

– Den statistikken viser prisen på det som ble solgt i 2007 og sammenligner med prisen på det som selges i dag. Men det er ikke sammenlignbart. I 2007 solgte vi en mye større andel av objekter fra 1990-tallet, som har lavere standard. I dag selger vi mye hytter bygget etter 2010, mange med boligstandard. Da er det vanskelig å lage statistikk for prisutviklingen.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Stor endring på ti år

Birkrem leter etter forklaringer.

– Prisstatistikken kan inneholde mange ulike objekter, blant annet tomter. I Trysil er det nå mange som kjøper ut festetomter. Kommer det også med på den statistikken?

Haatuft vil likevel ikke gi stryk til kolleger som forsøker å lage prisstatistikk.

– Jeg kan kjenne igjen den langsiktige trenden. Vi har beveget oss fra en gjennomsnittspris for et objekt på 2 millioner kroner på midten av 2000-tallet til 3 millioner kroner i dag. Men det sier egentlig ikke så mye om prisutviklingen. Det sier mest om hva vi solgte den gang og hva vi selger i dag. Og det har endret seg mye på ti år.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Les også: Har kjøpt eiendom for milliardsum på ett og et halvt år

(Saken fortsetter under)

Det er lov å kaste på seg en latter som runger, når hyttemarkedet går bra. I sesongen 2016/2017 ble det omsatt 3.432 fritidseiendommer i Norge, over dobbelt så mange som bunnåret 2008/2009. Og ingen selger flere enn disse: Christian Haatuft, Petter Birkrem og Morten Høegh. Foto: Iván Kverme
Det er lov å kaste på seg en latter som runger, når hyttemarkedet går bra. I sesongen 2016/2017 ble det omsatt 3.432 fritidseiendommer i Norge, over dobbelt så mange som bunnåret 2008/2009. Og ingen selger flere enn disse: Christian Haatuft, Petter Birkrem og Morten Høegh. Foto: Iván Kverme

Herrene rundt bordet representerer på alle måter det store volumet av hyttesalg på fjellet i Sør-Norge. På statistikken fra Eiendom Norge ligger Trysil på topp i antall solgte hytter. På andreplass kommer Krødsherad/Sigdal, på tredje følger Ringsaker og på fjerde kommer Hol (Geilo).

Artikkelen fortsetter under annonsen

Haatuft benytter anledningen til å terge konkurrentene:

– Vår største utfordring er at hytteeierne trives ekstremt godt. Det er veldig få som har behov for eller ønsker å selge. Eiendommene blir i familien. Det er tydeligvis ikke tilfelle i Trysil, sier Haatuft og sender ballen til Birkrem.

– Eller kanskje det bare skyldes at prisutviklingen har vært bedre i Trysil, slik at flere ønsker å realisere, eller bytte, svarer Birkrem kjapt.

Psykologiens kraft på markedet

Nordmenns flokkdyrmentalitet gjelder til fjells som i alle andre markeder. Vi sitter til vi ser andre reise seg.

– Når det er rolig i markedet, sitter også de som gjerne vil ha hytte stille. Jeg prøver å fortelle interessentene at de er i en god posisjon hvis de er eneste budgiver. De kan handle uten konkurrenter. Men folk vil gjerne vente, for å se om ikke andre også er interessert. Det ser nesten ut til at folk er bekvemme med å betale 200.000 ekstra for å få en bekreftelse på at hytta de kjøper er attraktiv også for andre, sier Haatuft.

Artikkelen fortsetter under annonsen
Artikkelen fortsetter under annonsen

– Det er helt utrolig hvordan psykologien fungerer i markedet. Jeg kan sitte med et salgsobjekt og slite med å få i gang en interesse eller en budrunde. Men hvis én hopper ned av gjerdet, kommer ofte de andre etter, sier Høegh.

Birkrem henger seg på.

– I starten av september, når det er flere kjøpere der ute, og vi legger ut den første hytta, da er den borte på et blunk. Litt senere på høsten, når vi kommer med fem-seks hytter til rundt fem millioner kroner, da er plutselig de samme interessentene litt mindre interessert. Vi er flokkdyr, sier Birkrem.

Deres beste tips til å gjøre et godt hyttekjøp: Våg å handle når du er eneste interessent. Ikke vent til det kommer flere budgivere.

Morten Høegh kan melde om en veldig travel vinter på Norefjell, blant annet med en nytt prosjekt som ble lagt ut for salg. Men høsten har vært roligere. På Geilo har Christian Haatuft hatt en bra høst, med stort volum, litt bedre enn i fjor på samme tid. I Trysil melder Petter Birkrem om travle tider, med stadig flere kjøpere fra Sverige.

Artikkelen fortsetter under annonsen

– Det er vel litt urent trav, at du henter kjøpere fra Sverige?, smeller det fra Haatuft.

– Snakk for deg selv, du har bergenserne, svarer Birkrem.

Les også: Her får du pickup, bobil og hytte – i ett

Hytte-flipping

I dag er det mulig å flippe hytter: Å kjøpe billig, pusse opp og selge med gevinst. Det er krevende, du skal vite hva du gjør og treffe godt.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Morten Høegh forteller om et case der en kunde tjente penger på en hytte kjøpt i 2013.

– En kunde hadde kjøpt en hytte for 6,6 millioner kroner i 2013. Den ble oppgradert, med tidsriktige farger, nytt bad og nye møbler. Den ble lagt ut for 8,5 millioner på en fredag og solgt for 8,3 på den påfølgende tirsdagen. Jeg har knapt solgt en hytte så kjapt noen gang, sier Høegh.

Hyttekjøpere er nemlig veldig svake for det indre, hvordan hytta ser ut på innsiden. Boligstyling - eller hyttestyling - blir stadig mer vanlig.

Artikkelen fortsetter under annonsen

– Jeg har hatt hytter der selgerne har fått hjelp til å møblere før salget. De har ofte ønsket prisantydninger som svir i øya. Men disse hyttene blir som regel solgt raskt. I ett tilfelle på under et døgn. Kjøpere ønsker å komme til noe som er ferdig også innvendig, sier Birkrem.

– Vi bruker stadig oftere styling når vi selger hytter, innrømmer også Haatuft.

Les også: Kjøpte «hytte» på Tjuvholmen for 24,5 mill.

Kilde til strid

Men møbler blir også ofte gjenstand for diskusjon. Til meglernes bekymring.

De forteller om flere episoder der det er blitt konflikt om møbler, og der meglerne selv har plukket opp regningen i etterkant for å unngå langvarige konflikter. Beløpene svir, for provisjonen for en 45 kvadratmeter stor leilighet på fjellet er ikke all verden. Nå vil de bli nøyere med møbelsalget.

Å stå mellom selger og kjøper på fjellet er ikke bare idyll. På fjellet er det vanlig at møbler er en del av handelen, og dette skaper mange konflikter, innrømmer hyttemeglerne. Man bør kanskje være ekstra oppmerksom på elghoder. Fra venstre: Morten Høegh, Christian Haatuft og Petter Birkrem. Foto: Iván Kverme
Å stå mellom selger og kjøper på fjellet er ikke bare idyll. På fjellet er det vanlig at møbler er en del av handelen, og dette skaper mange konflikter, innrømmer hyttemeglerne. Man bør kanskje være ekstra oppmerksom på elghoder. Fra venstre: Morten Høegh, Christian Haatuft og Petter Birkrem. Foto: Iván Kverme

– Du skal ha tungen rett i munnen når det gjelder møbler, sier Høegh.

Artikkelen fortsetter under annonsen
Artikkelen fortsetter under annonsen

– Vi er blitt møbelmeglere. Og møbler er en kilde til konflikter. Jeg er blitt nøyere med å lage lister over inventar. For når du sitter i budrunden så glemmer folk detaljene, men det er jo ofte disse som skaper konflikt i ettertid, sier Haatuft.

Noen selger selvsagt møbler og hytte for seg, for å unngå å at kjøper skal måtte betale dokumentavgift for sofaer og spisestuer. Men der går det klare grenser.

– På en hytte til 10 millioner kroner er det greit med møbler til en halv million separat. Det koster fort en halv million å møblere en stor hytte med mange soverom. Men mer enn det må vi si nei til, sier Birkrem.

– Har bitcoin-millionærene dukket opp i fjellheimen?

– Nei, men det er nok ikke lenge til den første kommer. Den bitcoinen du skal kjøpe hytte for bør du imidlertid veksle inn ganske brennkvikt, tipser Haatuft.

Artikkelen fortsetter under annonsen

– Tenk dere, den muligheten lå der for oss alle for syv år siden, sier Haatuft, en smule drømmende.

– Problemet er at den gangen så ikke 5.000 bitcoin mer attraktivt ut enn 5.000 andeler i The Five Percent Community, kommenterer Birkrem.

– Det der kommer til å smelle noe kraftig, advarer Høegh.

Da er det visstnok tryggere å ringe Mr. Norefjell og kjøpe en toppleiligheten til 23 millioner kroner, som nå ligger ut for salg.

Les også: Kjøp hytte uten å blakke deg - dette får du for to millioner

Saken er opprinnelig publisert i Finansavisen lørdag 30. desember 2017